Was sind Lasten bei Immobilien und wie wirken sich diese auf den Immobilienwert aus?
30.07.22
Immobilien sind nicht nur materielle Güter, sondern auch immaterielle. Dazu gehören Rechte und Lasten, die auf der Immobilie lasten bzw. eingetragen sind. Diese können den Immobilienwert ebenfalls beeinflussen. Lastenfreiheit bedeutet, dass keine Rechte oder Lasten auf der Immobilie sind und der Käufer frei über die Immobilie verfügen kann. Daher ist es ein wichtiger Faktor für den Immobilienwert. Immobilien, die unbelastet sind, haben in der Regel einen höheren Wert als belastete.
Welche Lasten gibt es?
Das Wegerecht
Das Wegerecht ist eines der Lasten, die maßgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben können.
Wenn eine Immobilie keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße hat und für den Zugang zum Grundstück die Nutzung eines fremden Grundstücks benötigt, sollte der Eigentümer der Immobilie, welcher den Zugang bietet, ein Wegerecht einräumen.
Der Eigentümer, der das Wegerecht einräumt, kann eine Nutzungsentschädigung in Form eines Einmalbetrages verlangen, um das Recht einzuräumen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass beide Parteien das Wegerecht freiwillig zwischen den Grundstücken vereinbaren.
Das Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht ist ebenfalls eine immaterielle Last, sofern, ein Nießbrauch auf dem Objekt eingetragen ist. Das Nießbrauchrecht sieht vor, dass der Bewohner ein lebenslanges Recht hat in der Immobilie zu leben. Es gibt auch die Möglichkeit des Bruchteilnießbrauchs, also nur eine anteilige Nutzung einer Immobilie z.B. einem Apartment oder einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu ermöglichen.
Das Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht besagt, dass im Falle einer Veräußerung der Immobilie bestimmte Personen beim Kauf priorisiert werden.
Im Falle eines Mietverhältnisses, wo der Vermieter die Immobilie verkaufen will, hat der Mieter ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht, solange der Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses stattgefunden hat oder geplant worden ist.
Selbst im Falle eines bereits rechtswirksamen und beurkundenden Kaufvertrags darf der Mieter mit Vorkaufsrecht zu denselben Konditionen die Immobilie käuflich erwerben, wie der ursprüngliche Käufer.
Wichtig zu beachten ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht, wenn die Immobilie an einen Familienangehörigen veräußert wird. Zudem haben Gemeinden das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht oder andere Dritte haben ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist.
Worauf gilt es als Käufer bei einer belasteten Immobilie zu achten?
Am häufigsten sind im Grundbuch Grundschulden oder Grundpfandrechte auf der zu verkaufenden Immobilie eingetragen. Immobilienkäufer, die das neue Objekt erwerben, kaufen die Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie eingetragen sind, in der Regel mit. Eine Lastenfreistellung führt dazu, dass meist die Banken eine Lastenfreistellungserklärung unterschreiben, die zu der Löschung der Schuld aus dem Grundbuch führt, sofern die Begleichung der ausstehenden Schuld vom Notar garantiert wird.
Die anfallenden Kosten für die Lastenfreistellung werden vom Immobilienverkäufer übernommen und sind von der Höhe der Grundschuld abhängig, wobei es meisten einige Hundert Euro sind.
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Immobilienmakler München – Thomas Wurmseder Immobilien München
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